過去，中國的房地產(chǎn)經(jīng)歷了兩個完整的周期，目前我們正在經(jīng)歷第三輪周期的底部，未來將會逐漸爬升。這種結(jié)論不難得出，各大城市依然非常依賴房地產(chǎn)，整體資金面也趨于寬松，政策也已經(jīng)觸及底部。而在房地產(chǎn)的周期中，不同城市之間差異還是比較明顯的。

比如2009年至2011年第一輪上漲周期中，一線城市漲幅非常明顯，但中小城市漲幅就十分有限，有數(shù)據(jù)顯示，在2009年至2011年，一線城市整體漲幅在26%左右，而二線城市和三四線城市平均漲幅只有15%和7%。隨后的第二輪上漲周期中，即2012年上半年到2014年上半年，一線城市漲幅約為6%，但同期三四線城市房價卻在下跌，一直延續(xù)到2015年下半年。

前兩輪上漲過程中，三四線城市基本沒有得到什么利好，也正因?yàn)槿绱?，這些城市累積了巨量庫存。以致在第三輪上漲周期中，定向去庫存成為重中之重。也正因?yàn)槿绱耍据喎康禺a(chǎn)周期中，三四線城市房價的漲幅相當(dāng)驚人。因?yàn)樽罱惠喌纳蠞q周期，即2016年初到現(xiàn)在，各類城市是普漲的節(jié)奏，比如一線城市累計(jì)平均漲幅為39%，二線城市和三四線城市分別為30%和33%。這其中最不需要去庫存的就是一線城市，也就是說這一輪為三四線去庫存的代價是全國房價的明顯普漲，這直接導(dǎo)致那些人口流入型城市居住成本直線上升。

后者最直接的表現(xiàn)有兩點(diǎn)，一是購房市場的房貸成本直線上升；二是租房市場購房市場的強(qiáng)力調(diào)控后長租公寓的“野蠻”崛起。雖然是“公寓”，但實(shí)際體驗(yàn)并不算好，平臺不賺錢，購房者被貸款，還有不少爆雷。甭管怎么說，大城市還有城鎮(zhèn)化的紅利可以吃，調(diào)控保持平穩(wěn)，時間可以抹平這些壓力。但對于小城市而言，最近一輪去庫存帶來的房價上漲，隱患是巨大的，而且，從2019年開始。隨著一二線城市開始通過放松土拍限制的，降低人才落戶門檻等方式給房地產(chǎn)兜底，這些隱患將會顯性化。

住建部專家顧云昌近期就警告稱，2019年房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從過去的房價過快上漲，變成過快下滑，表現(xiàn)在銷售、投資和房價上。我認(rèn)為，這基本上就是在警告三四線城市。除了大家最常關(guān)注的貨幣化安置放緩之外，我認(rèn)為三四線樓市的隱形庫存風(fēng)險也非常值得關(guān)注。就房地產(chǎn)庫存來說，分為顯性和隱性。顯性庫存就是拿到預(yù)售證的這批商品房，目前三四線城市這一塊庫存消化得的確還算不錯。截至2018年8月份，全國336個地級市中，已經(jīng)有281個地級市顯性庫存降至18個月以內(nèi)。基本回歸至2013年的水平。但問題是隱形庫存非常令人擔(dān)憂。這些隱形庫存包括在途庫存（指的是已經(jīng)開工但未拿到預(yù)售證）、未開工庫存（已出讓未開工的土地）、二級市場庫存（簡單理解為購房者手中的空置住房）。在途庫存和未開工庫存這兩塊是不怎么被人們關(guān)注的，而實(shí)際上開發(fā)商都想薅去庫存的紅利，拿地開工量大于安置新增需求，都想趁著價格上漲的窗口期多賺一點(diǎn)。畢竟一二線城市房地產(chǎn)在高壓之下，要維持高速增長，房企也唯有這一條路可走。

而二級市庫存更是嚴(yán)重了。中國家庭金融調(diào)查與研究中心于2018年12月發(fā)布的《2017年中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告顯示，三線城市空置率為21.8%，并且呈持續(xù)上升的趨勢。即便到現(xiàn)在，三四線城市，新房供應(yīng)量可以說是敞開供應(yīng)的，沒什么人會買二手房，上升期如此，未來下行期更是無人問津了。而且二手房價格跌幅比新房價格跌幅更猛，類似情況在去庫存之前已經(jīng)上演過了，復(fù)現(xiàn)只是時間問題。三四線城市人口在流失，房子越減越多，這個問題會越來越嚴(yán)重。與一二線城市投資性空置相比，三四線城市的空置房是真正的空置房，未來真的就是純粹一堆鋼筋混凝土而已。

提到人口，就不得提目前的人口老齡化問題，二孩雖然全面放開，但效果顯然不及預(yù)期。新中國一共有三輪嬰兒潮，分別是1952-1959年，每年出生1600萬至2200萬人，1962-1975年，每年2100萬至2900萬人，1981-1997年，每年2000萬至2500萬人。這幾輪嬰兒潮，最關(guān)鍵的是第二輪和第三輪。去年有個著名的“六個錢包”觀點(diǎn)，指的就是第二輪和第三輪嬰兒潮一塊買房。簡單說就是，兩代人透支家庭財(cái)富供養(yǎng)一代人的房子。城市的房子雖然更貴，但小城市的老人在為子女買房的過程中透支比例卻更高，這注定大量中小城市中，1981-1997這輪嬰兒潮，他們不僅要供房子，還要贍養(yǎng)老人，這個問題也越來越嚴(yán)重，壓力越來越大。2007年至現(xiàn)在，年均出生人口僅有1600萬人，今年已經(jīng)只有1500萬人了，嬰兒潮很難再有了。沒有自然需求，靠刺激維持房地產(chǎn)，副作用會越來越大。

眼下，一二線城市正在試圖通過一些寬松措施來穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，給到的三四線城市壓力會更大。內(nèi)因會自然帶來量變，而上述外因則會加速量變至質(zhì)變。大城市基本面不錯，放松會帶來直接效果，但剛剛經(jīng)歷了一輪去庫存的三四線城市，放松也很難有明顯效果。除非搞大水漫灌，這更不可能。顯然，2019年三四線城市會更加兇險。新一輪周期，一二線觸底緩慢回升，而三四線只能逼近拐點(diǎn)，一部分三四線城市房價拐點(diǎn)已經(jīng)先行出現(xiàn)，等待他們的只是繼續(xù)下行。觸底反彈？然后顯然沒這個機(jī)會了。