深圳小產(chǎn)權(quán)房銷售火爆！確權(quán)后將走向何方？購買者是這么想的

“這么大的規(guī)模，這么多人購買，國家不會一刀切的。”這是很多購買小產(chǎn)權(quán)房人繼續(xù)下賭注的支撐點。

（放眼望去，沙井片區(qū)里，除了遠(yuǎn)方綠皮圍欄的樓盤是商品房外，周邊無論規(guī)模大小，都是小產(chǎn)權(quán)房。）

“開車走過沙井，你看到的那些氣派、集中的小區(qū)房，沒有幾個是商品房，基本都是村委統(tǒng)建樓?！睂I(yè)代理小產(chǎn)權(quán)房的王經(jīng)理告訴記者，和雜亂無章又獨立成型的“握手樓”農(nóng)民村屋不同，這些村委與開發(fā)商合作蓋起的統(tǒng)建樓，都會絞盡腦汁取一個霸氣的名字， 比如上城名邸、景盛豪庭、名豪麗城、正海華府、裕盛華庭、春和雅苑，麒麟名都等。聽名字，一個比一個霸氣，一個比一個高大上。

深圳小產(chǎn)權(quán)房最早發(fā)展于寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)，小產(chǎn)權(quán)房占沙井建筑的一半以上。至今，沙井一些比較大型的小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)模有十幾棟，有地下停車場，天然氣管道，甚至還有游泳池，基本與商品房的規(guī)模差不多。

最近，因前段時間出來一些相關(guān)政策，

5月18日，國資源部發(fā)布通知，做好小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)歸屬登記工作。緊接著，5月20日，廣州市規(guī)劃局又發(fā)布消息，《廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作方案》，同樣也是做好小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)登記的工作。于是，小產(chǎn)權(quán)房再成熱點，引來眾人圍觀，很多糾結(jié)的購房者等著下一步的政策。

近日，實地探訪了這片深圳最早的小產(chǎn)權(quán)開發(fā)地沙井片區(qū)。

銷售依舊火爆從街頭巷尾隨處可見的小產(chǎn)權(quán)廣告，以及走在路上被塞的小產(chǎn)權(quán)房信息就知道，小產(chǎn)權(quán)房一直存在，如同商品房的影子，讓人又愛又恨。尤其是，但凡政策上有點動靜，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的聲音更是此起彼伏，想了解的人反而多了?！斑@段時間，加我微信，咨詢小產(chǎn)權(quán)房的人是多了些，大多對規(guī)劃整齊的村委統(tǒng)建樓感興趣，那種農(nóng)民房還是不太認(rèn)可?！蓖踅?jīng)理說?！白稍兊娜硕际窍胭I來自住的嗎？”記者問?！安煌耆宰〉木佣?，但也有投資客，直接問有沒有整棟出售?！蓖踅?jīng)理告訴記者，最近接待的客戶越來越高端，手握千萬的豪客不在少數(shù)。

“就上周，這個小區(qū)出售了四套。三套大戶型，一套小公寓?？偣簿腿龡潣牵?0%以上是自住，賣得差不多了。如果你考慮投資，建議買總價低的公寓，投資回報率很高，能夠租到3000元。來看公寓的人很多，目前只剩下兩三套公寓可出售?！蓖踅?jīng)理跟記者推薦著。

這個更名為懿園的村委統(tǒng)建樓，位于沙井海洋新城核心，旁邊天虹斜300米 地鐵12號線500米，輕軌站1公里，外環(huán)高速500米……如此交通便利、配套齊全的小區(qū)樓盤，39平的公寓僅100多萬，90平的兩房僅200萬左右，算下來，單價還不到2.3萬。

這個高達(dá)30多層的樓體，外墻設(shè)計整潔大氣，若不是王經(jīng)理事先告知這是村委統(tǒng)建樓，從踏進(jìn)小區(qū)的那一刻起，記者很難將其同常見的商品房區(qū)分開來。一樓的“物業(yè)租賃”中心寬敞明亮，從咨詢租售信息到帶人看房，專人指引、介紹，一改記者腦海里密集、臟亂、無人看管的小產(chǎn)權(quán)房印象。

在售樓姑娘的帶領(lǐng)下，記者一行進(jìn)入小區(qū)。小區(qū)園林面積不大，但綠樹成蔭、安靜舒適，有老人在戶外打牌，或帶著孩子悠閑地聊天，顯然居住有些時間了。轉(zhuǎn)入電梯大廳，裝潢大氣，猶如VIP客戶室，真不能小瞧蓋樓的村委財力。聽著售樓姑娘的專業(yè)介紹，電梯行至5樓的樣板房，四種房型，大小不一，均設(shè)計時尚，戶型緊湊。

再看沙井其他片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房，記者時時感受著小產(chǎn)權(quán)房的與時俱進(jìn)。位于沙井商業(yè)中心區(qū)，臨寶安大道，地鐵口物業(yè)鴻榮源禧園是有十年樓齡的成熟樓盤，記者上網(wǎng)查詢二手房信息顯示，這里的單價在5.5萬-5.7萬左右。距此不遠(yuǎn)有很多人熟悉的村委統(tǒng)建樓裕盛華庭，享受著同樣的區(qū)域配套，出門就是地鐵口，小區(qū)車庫、游泳池一應(yīng)俱全，但掛牌單價僅2.2萬左右，相當(dāng)于禧園房價的4成。

相比此前的懿園，這里的小區(qū)環(huán)境更為熱鬧，車庫出入口私家車絡(luò)繹不絕?！斑@個樓盤性價比很高，交通便利，還可落戶。我好多客戶買了這里，都漲價了，很滿意?！笔蹣侨藛T說。一系列流程走下來，再聽聞只需低于周邊商品房一半的價格，就能享受差不多的住宅品質(zhì)，連記者都有點心動。

但走訪多個沙井小產(chǎn)權(quán)房后，記者也發(fā)現(xiàn)，這種村委統(tǒng)建樓，盡管外型看，越來越接近商品房，但細(xì)節(jié)上還是存在很多差異。比如戶型層高偏矮，大約2.8米。且使用面積有點虛，公攤面積偏多，基本上公攤在30%左右，相比商品房的公攤20%左右，同面積的戶型明顯小氣很多。此外，這些小產(chǎn)權(quán)房一般車位比也是無法滿足1:1的，相對而言，車位比較緊張。

目前，深圳的小產(chǎn)權(quán)房在銷售環(huán)節(jié)上，有組團(tuán)看房、現(xiàn)場銷售，律師見證下的合同簽訂、甚至部分項目具有分期付款或按揭的金融服務(wù)，已形成較為完整的鏈條和操作程序。需要注意的是，很多統(tǒng)建樓就算有30層，也只有一個產(chǎn)權(quán)證，購買者只能同村委會簽合同。

王經(jīng)理介紹，雖然不是房產(chǎn)證，但過戶非常嚴(yán)格，業(yè)主過戶、律師公證，以及村委蓋章，一樣都不會少，房價一次性付清，基本沒有后顧之憂?？蓳?jù)記者了解，律師見證簽合同這一操作不過是掩耳盜鈴。深圳市司法局2009年就明文禁止律師對小產(chǎn)權(quán)房做見證，公證處也不能公證。即使做了見證，也只能說明交易雙方在律師面前簽訂了一份無效合同而已。如有律師參與屬違規(guī)執(zhí)業(yè)行為，更不可能因律師見證導(dǎo)致該行為有效。

作為全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一，究其原因，一是因深圳房價高企，買不起商品房的深圳人中有部分會將小產(chǎn)權(quán)房作為安居選擇，而看到這一市場需求的投資客也會進(jìn)場；二是看到城市更新背后的巨額利潤，不少人將小產(chǎn)權(quán)房作為一種投資選擇。近兩年，深圳拆遷進(jìn)程明顯開始加快，隨著崗廈、蔡屋圍、大沖、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下，一棟棟農(nóng)民樓被夷為平地，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富的各種傳說。

若單純考慮居住，而不考慮下一代教育問題或者產(chǎn)權(quán)問題，小產(chǎn)權(quán)房價格低、手續(xù)簡單、即買即住、物業(yè)費低，不失為過渡性的選擇。

如果買來投資，小產(chǎn)權(quán)房無法使用杠桿，不能以最小投入撬動最大收益；不具備商品房的金融屬性，意味著永遠(yuǎn)無法真正享受房價上漲帶來的巨大福利；無法自由交易，不能隨著市場或自身的變化及時置換，相當(dāng)于花大價錢買了一個大宗商品，只能借著通貨膨脹、物價上漲的大趨勢有零星增值。