沒(méi)有名額買商品房，公寓、小產(chǎn)權(quán)、回遷房該如何選擇？

公寓不要名額，稅費(fèi)高；小產(chǎn)權(quán)交易有風(fēng)險(xiǎn)；回遷房舊改周期長(zhǎng)！到底怎么區(qū)分和選擇，這里給大家普及知識(shí)。

一、公寓：

公寓其實(shí)是個(gè)統(tǒng)稱，有單身公寓、商務(wù)公寓、商辦公寓、產(chǎn)業(yè)公寓，普通購(gòu)房者一頭霧水。

公寓的好處是有正規(guī)的紅本產(chǎn)權(quán)，可以貸款；缺點(diǎn)是首付要5成，利率上浮，而且交易稅費(fèi)比住宅高。

1、單身公寓：

其實(shí)是住宅性質(zhì)，只是按照公寓的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成單間小戶型。例如萬(wàn)科第五園和萬(wàn)科城的單身公寓，寶安的白金公寓，其實(shí)就是住宅，限購(gòu)要名額才能購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)也是跟住宅一樣，能落戶、帶學(xué)位。

2、商務(wù)公寓：

正規(guī)的商務(wù)公寓，不限購(gòu)，大多都通燃?xì)?。一般處于城市核心地段及商?wù)中心區(qū) ，配建的商住兩用公寓，房產(chǎn)證上寫著商務(wù)公寓。

目前原關(guān)內(nèi)的區(qū)域，商務(wù)公寓可以申請(qǐng)學(xué)位，但是積分類別比住宅要低，而且要求家庭無(wú)房證明。

商務(wù)公寓在在羅湖、福田、南山可以申請(qǐng)學(xué)位，但是類別積分較低，并且要提供深圳市無(wú)房證明才能申請(qǐng)學(xué)位，比如福田的七街公館、南山的萬(wàn)科云城。

要注意的是：商務(wù)公寓申請(qǐng)學(xué)位，要提供產(chǎn)權(quán)證明，及在本市沒(méi)有其它住宅類房產(chǎn)的《不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果單》 （即無(wú)房證明）。3、商辦公寓：

由商業(yè)和辦公用途改成的公寓，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)屬于違規(guī)，大部分是LOFT格局、層高4.5-5米，其實(shí)都是商辦改的。建公寓賣，開發(fā)商可以更大的獲利空間，現(xiàn)在宣傳這種都不說(shuō)公寓，說(shuō)商辦產(chǎn)品。

這種公寓戶型實(shí)用面積較多，租金收益率比較高。但是嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是違規(guī)，比如龍光玖鉆、佳華領(lǐng)匯、城市廣場(chǎng)，都賣過(guò)這種LOFT公寓產(chǎn)品。

4、產(chǎn)業(yè)公寓：

工業(yè)用地上配建的公寓， 雖然也是不限購(gòu)，但是必需以公司名義才能購(gòu)買，說(shuō)是以后轉(zhuǎn)讓以公司股權(quán)的形式更名。

比如之前的光明峰薈，還有大浪的恒大云居，單價(jià)才賣2萬(wàn)多，拿來(lái)收租還是可以的。但是每年都要交一定的持有稅費(fèi)，賣的時(shí)候接手的也必需是公司，而且轉(zhuǎn)手稅費(fèi)也高，所以銷售都會(huì)說(shuō)以后可以按公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

5、大紅本公寓：

企業(yè)自己建的公寓房，單套房沒(méi)有獨(dú)立的紅本，而是整棟一個(gè)紅本，售賣是以租代售的形式轉(zhuǎn)讓，簽長(zhǎng)期合同，轉(zhuǎn)手也可以開發(fā)商這里更名。例如觀瀾的鴻基新都，小區(qū)建設(shè)的跟商品房沒(méi)差別，戶型2-3房，帶裝修、帶燃?xì)?，也有小區(qū)園林，單價(jià)2萬(wàn)多。

公寓的二手交易稅費(fèi)：

公寓稅費(fèi)比較高的，這里把公寓和住宅的稅費(fèi)對(duì)比，公寓契稅都是3%，而且還多重要的一個(gè)土地增值稅。

二、小產(chǎn)權(quán)：

小產(chǎn)權(quán)房：“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個(gè)統(tǒng)稱，原指沒(méi)有紅本所有權(quán)的房屋。主要包括村委統(tǒng)建樓、村委和開發(fā)商合作共建的、村民自建農(nóng)民房，都屬于小產(chǎn)權(quán)房。

綠本：指國(guó)土局發(fā)放過(guò)的綠本，一般是一棟一個(gè)大綠本，這種房子無(wú)法過(guò)戶更名，只認(rèn)一手業(yè)主，這種不建議購(gòu)房。就跟軍產(chǎn)房一樣，現(xiàn)在部隊(duì)都不能更名，梅林關(guān)口的翠嶺華庭就是軍產(chǎn)房。

目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房主要有三種類型：

1、原住村民自己籌資興建的農(nóng)民樓，這種是最多的。

2、村集體組織在集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓，比較少。

3、開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設(shè)的樓盤，有些小區(qū)外觀和商品房沒(méi)什么兩樣，也叫集資房。

小產(chǎn)權(quán)房交易：

小產(chǎn)權(quán)本身沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)，交易不受法律保護(hù)。

但深圳有這么多小產(chǎn)權(quán)，大部分是地下交易，簽《轉(zhuǎn)讓協(xié)議合同》，然后把原件資料交給新買家，律師樓見證交易過(guò)程，大社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)一般還要到物業(yè)管理處備案、過(guò)水電。

交易流程是很快?；径际且睿?yàn)閱翁讻](méi)有產(chǎn)權(quán)，銀行貸款和抵押不了。有些新裝修的小產(chǎn)說(shuō)可以部分貸款，也是以買家的名義申請(qǐng)的信用貸的形式，利息會(huì)比較高。

小產(chǎn)權(quán)交易流程簡(jiǎn)單，轉(zhuǎn)讓協(xié)議其實(shí)就像君子協(xié)議，不受法律保護(hù)，但是在拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，開發(fā)商還是會(huì)認(rèn)這些資料，確認(rèn)真實(shí)使用權(quán)人。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，律師見證書，只是見證本人簽字，指模真實(shí)有效，內(nèi)容資料不承擔(dān)審查責(zé)任。

三、回遷指標(biāo)房：

回遷指標(biāo)房，不要名額。簡(jiǎn)單理解，就是買待拆遷，跟開發(fā)商簽約的農(nóng)民房。

在舊改拆遷前期階段，原村民把拆遷補(bǔ)償?shù)闹笜?biāo)轉(zhuǎn)讓，以新買家以拆遷戶的名義，直接跟開發(fā)商簽《回遷補(bǔ)償協(xié)議》，這個(gè)有法律效力。等建成回遷后，房子就是買家的名字，這樣才規(guī)避限購(gòu)，也還有租金補(bǔ)償。

這樣獲取住宅商品房，沒(méi)有名額，或者外地沒(méi)戶口的關(guān)注的多，價(jià)格通常是片區(qū)商品房?jī)r(jià)格的5-8成，跟舊改項(xiàng)目的進(jìn)度、位置都有關(guān)系，越到簽約后期價(jià)格越貴。

交易流程主要是跟開發(fā)商股份公司簽《回遷補(bǔ)償協(xié)議》，流程相對(duì)正規(guī)，也是要全款，付款給原業(yè)主。

最大風(fēng)險(xiǎn)我覺(jué)得是回遷的周期，見過(guò)幾個(gè)補(bǔ)償協(xié)議合同，一般只是約定，取得施工許可2-3年內(nèi)交房。因?yàn)榕f改是市場(chǎng)行為，深圳是要100%簽約，才能確認(rèn)實(shí)施主體，就怕釘子戶簽約受阻，所以跟開發(fā)商實(shí)力也有關(guān)系，小的開發(fā)商資金都怕耗不起。

空地新房越來(lái)越少，現(xiàn)在開發(fā)商都想在舊改上分一份蛋糕。

目前的舊改回遷，大部分都是和商品房混合小區(qū)，一般會(huì)拿出幾棟來(lái)?yè)u號(hào)選房，然后剩下的再賣。所以有一些舊改小區(qū)剛開盤，就已經(jīng)銷控了一些，比如去年的中洲灣就是這樣。

四、綜上所述：

1、公寓要分清是哪種公寓？公寓購(gòu)買流程簡(jiǎn)單，但是轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)較多，而且因?yàn)楦郊拥穆鋺簟W(xué)位欠缺，升值潛力一般。

要注意產(chǎn)業(yè)公寓要公司名義購(gòu)買，有持有稅費(fèi)，轉(zhuǎn)讓麻煩；大紅本公寓單套沒(méi)有房本，以租代售，就怕開發(fā)商拿去抵押，這兩個(gè)選擇更要謹(jǐn)慎。

2、小產(chǎn)權(quán)水更深，一是交易不受法律保護(hù)，第二房源難篩選，不懂的很難買到好的價(jià)格。優(yōu)點(diǎn)是出租收益比較高，相比公寓轉(zhuǎn)讓沒(méi)什么稅費(fèi)，有些家庭看著租金每年提高，買不起商品房的，或者不想月供壓力的會(huì)考慮，還有的想長(zhǎng)期買來(lái)搏拆遷。

3、回遷指標(biāo)房，簡(jiǎn)單理解就是舊改規(guī)劃待拆遷的農(nóng)民房，可以跟直接開發(fā)商簽補(bǔ)償協(xié)議，相當(dāng)于開發(fā)商給確權(quán)，還有補(bǔ)償?shù)拿娣e是確定的，價(jià)格也比農(nóng)民房要高。也是要全款，最大風(fēng)險(xiǎn)是周期進(jìn)度，沒(méi)名額、特別外地的一些投資客買的多。