一、認(rèn)識各類房產(chǎn)

　　商品房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地出讓金、購買土地開發(fā)使用權(quán)后，建設(shè)住宅在市場上銷售，有紅本房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)為70年。商品房限購限貸，且購買3年內(nèi)不能再次出售，目前價格高企，中心區(qū)均價已破8萬/平米。

　　小產(chǎn)權(quán)房是指沒有紅本的房屋，包括村委統(tǒng)建樓、村委和開發(fā)商合作共建的樓盤、村民自建的農(nóng)民房。部分是有國土局發(fā)的綠本，這種房子無法更名交易;而大部分統(tǒng)建樓、村民的自建房，都沒有綠本，主要是通過《合作建房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，外加律師見證來交易。小產(chǎn)權(quán)房購買不需要購房名額，價格一般為商品房的5折甚至更低、沒有稅費(fèi)，相當(dāng)于用商品房首付款的錢，全額付清等面積的小產(chǎn)權(quán)房，無月供壓力。雖然小產(chǎn)權(quán)交易上不了法律臺面，但民間交易十分活躍。

　　回遷指標(biāo)房就是符合舊改拆除條件、有回遷指標(biāo)的房屋，包括城市更新項(xiàng)目回遷指標(biāo)房、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目回遷指標(biāo)房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目這3類回遷指標(biāo)房。以較低價購買這類指標(biāo)房，等待幾年舊改順利完成，即可拿到回遷紅本商品房，筆者認(rèn)為這就是另類“期房”。

　　二、回遷指標(biāo)房是怎么來的?

　　當(dāng)商品房搭上一座“城市更新”或者“棚戶區(qū)改造”的橋就會變成回遷指標(biāo)房，例如南山鶴塘小區(qū)更新、福田華富村棚改等項(xiàng)目;小產(chǎn)權(quán)房搭上“城市更新”或“土地整備利益統(tǒng)籌”這座橋也會變成回遷指標(biāo)房，例如南山大沖村更新、坪山南布村整備等項(xiàng)目。

　　商品房、小產(chǎn)權(quán)房拆遷前后變化

　　何為城市更新?根據(jù)《深圳市城市更新實(shí)施辦法》，城市更新主要是將破舊的舊住宅區(qū)、城中村等區(qū)域拆除后，建設(shè)新的商品房小區(qū)，由開發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷安置。政府會設(shè)定可以實(shí)施城市更新的條件，包括土地權(quán)屬、業(yè)主更新意愿、建筑年代、相關(guān)規(guī)劃情況等多項(xiàng)要求，雖然要求比較多，但是解決辦法也多，一般開發(fā)商會想各種辦法搞定。目前，在實(shí)施的城市更新項(xiàng)目大約有800多個，未來將繼續(xù)增加。

　　何為土地整備利益統(tǒng)籌?根據(jù)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》，土地整備主要是將城中村的房子拆除后，建設(shè)商品房小區(qū)。實(shí)施土地整備的門檻低，沒有城市更新那么多條件，拆遷賠償也是由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商。但是，由于利益分配機(jī)制的不同，相對城市更新，通過土地整備拆遷后可開發(fā)的土地面積及新增物業(yè)面積較少，目前在實(shí)施的項(xiàng)目有102個。

　　何為棚戶區(qū)改造?根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，棚戶區(qū)改造主要針對房齡滿20年的老舊住宅區(qū)，這些房屋本身是有紅本房產(chǎn)證的，拆遷后新建的物業(yè)，除了回遷部分是紅本商品房，其余全部是保障房(安居房、人才房、公租房)。因此，棚改后的小區(qū)樓盤品質(zhì)可能會略低于更新、整備項(xiàng)目開發(fā)的樓盤。目前正在實(shí)施的棚改項(xiàng)目近30個。

　　城市更新、土地整備、棚戶區(qū)改造是深圳拆遷市場的三駕馬車，除了滿足政策要求，也涉及多方利益主體的談判，進(jìn)入計(jì)劃完成舊改立項(xiàng)是第一步也是最難的一步。假設(shè)你的房產(chǎn)已經(jīng)被劃進(jìn)了舊改的拆遷范圍，但后續(xù)是否可以順利實(shí)施仍要打一個問號。