小產(chǎn)權(quán)房是個(gè)約定俗成的概念。在深圳，小產(chǎn)權(quán)房指房主得不到產(chǎn)權(quán)證，或被明令禁止出售、抵押的房屋。包括農(nóng)民的自建房，村委主持、在集體土地上修建的統(tǒng)建樓，機(jī)關(guān)單位、國(guó)企的福利房，部隊(duì)提供用地的軍產(chǎn)樓等。

深圳有近一半住房是小產(chǎn)權(quán)房，商品房調(diào)控越嚴(yán)格，小產(chǎn)權(quán)房就越有吸引力，猶如蹺蹺板的兩端

　　長(zhǎng)期以來，深圳市都將小產(chǎn)權(quán)房定義為“違法建筑”，禁止交易，禁止中介代理，但實(shí)際上買賣一直存在。4月底央視報(bào)道稱，深圳部分小產(chǎn)權(quán)房過去一年漲價(jià)50%，沙井等片區(qū)有樓盤一個(gè)月賣出幾十套，成交火爆。

　　深圳市對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的監(jiān)管升級(jí)。深圳市律師協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)司法局文件，禁止為“違法建筑”銷售提供律師見證。龍華等區(qū)住建局發(fā)通知，禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”。

一套“組合拳”打完，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房交易會(huì)停止嗎?

　　過去十年里，包括央視在內(nèi)的各路媒體，對(duì)深圳市小產(chǎn)權(quán)房有過多輪報(bào)道。但小產(chǎn)權(quán)房交易一直存續(xù)到了今天，還跟著商品房的腳步升值。如今，風(fēng)口浪尖下，各市場(chǎng)主體可能會(huì)暫時(shí)偃旗息鼓，但也只是暫時(shí)的。

　　小產(chǎn)權(quán)房容納了深圳市約六成人口。據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020)》，截至2014年底，深圳市住房總量中，原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比48%。

　　龐大存量小產(chǎn)權(quán)房是交易持續(xù)存在的支柱，深圳官方對(duì)此有清醒認(rèn)識(shí)。上述規(guī)劃文件寫道：“商品住房在住房總量中占比較低，難以滿足居民持續(xù)增長(zhǎng)的購(gòu)房需求。我市住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡，難以在短期內(nèi)徹底解決?！?/span>

　　而在近些年，商品房?jī)r(jià)調(diào)控、棚改和城市更新等宏觀政策導(dǎo)向，也在客觀上催熟了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。如同蹺蹺板的兩端。商品房調(diào)控越嚴(yán)格，小產(chǎn)權(quán)房就越有吸引力。

小產(chǎn)權(quán)房漲價(jià)的邏輯是什么?為什么沒有產(chǎn)權(quán)的房子會(huì)受歡迎?

　　正是因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房一直都有兩大“核心競(jìng)爭(zhēng)力”。一是便宜，二是交易都在暗中進(jìn)行，沒有產(chǎn)權(quán)交割，所以處于監(jiān)管盲區(qū)，不受限購(gòu)政策影響。

　　長(zhǎng)期以來，買不起商品房，或沒有戶籍沒資格買商品房的剛需客是小產(chǎn)權(quán)房的主力買家。

　　買房群體正在發(fā)生變化。多位受訪中介人員、買家都談到，過去一年，有越來越多的富商、投資公司進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，整棟整棟地買樓。這在以往并不常見。同時(shí)，沒有商品房購(gòu)房資格的外地炒房客也來搭財(cái)富快車。

　　2020年疫情發(fā)生后，貨幣政策寬松，深圳市商品房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，市政府自7月起陸續(xù)發(fā)布了一系列調(diào)控政策，抬高了商品房購(gòu)房門檻，反倒利好了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。

　　一些全國(guó)性的政策也影響了市場(chǎng)。2020年最后一天，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了“貸款兩集中”政策，即為銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比分別設(shè)置了上限。受此影響，部分銀行縮減了購(gòu)房貸規(guī)模，放慢了放貸節(jié)奏。買房者借貸難度比以前變大了。

　　幾個(gè)政策相疊加，把原本有資格買、買得起商品房的剛需客戶推向了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。被離異住房新規(guī)、一二套房差別化信貸政策打擊到的投資、炒房群體也隨之遷入。

　　這是深圳市有關(guān)部門必須直面的難題。深圳很特殊，它有近半存量住房是小產(chǎn)權(quán)房。放在其他城市，上述政策或許能有效抑制需求，給市場(chǎng)降溫。但在深圳，需求會(huì)被擠到另一個(gè)灰色市場(chǎng)。在這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)里，正規(guī)的商品房交易被管得越嚴(yán)，小產(chǎn)權(quán)房交易就越火。